Сопровождение сделок долевого строительства всего  - 8 000 р. 

Договор долевого строительства: что нужно знать?

По договору долевого строительства квартиры застройщик обязуется в оговоренные сроки своими силами или с привлечением других лиц построить объект недвижимости и, после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию, передать этот объект участнику долевого строительства. Покупатель же обязуется уплатить обусловленную цену и принять готовый объект.

Проще говоря, суть долевого строительства состоит в том, что граждане (дольщики), вкладываясь в строительство дома, получают в нем оговоренную квартиру, исходя из заранее определенных размеров необходимых сумм.

Стоит отметить, что цены на жилье в таком случае значительно ниже. Цена как раз и делает долевое строительство в РФ сегодня является едва ли не самым выгодным и простым способом решения жилищной проблемы.

Тем не менее, низкая цена является и положительным и негативным аспектом такого рода сделок. Так, хотя ее уровень в договорах долевого строительства квартиры и обосновывается таким факторами, как необходимость ожидания получения готового объекта, беспроцентным привлечением средств граждан и т.д., ключевым моментом все же является риск. Риск нарушения сроков строительства, банкротства или вовсе увода средств застройщиком.

Нужно знать, что долевое строительство в РФ в средствах массовой информации чаще всего освещается в негативном ключе. Так, нередко заголовки новостей гласят об очередном обмане компаниями тысяч дольщиков, которые не получили своего жилья. Касается это и долевого строительства в Санкт-Петербурге от застройщика. И все это несмотря на достаточно четкое урегулирование его действующим законодательством.

Договор долевого строительства: на что обратить внимание, чтобы не стать обманутым дольщиком

Сразу оговоримся, что абсолютной панацеи, исключающей вышеуказанный риск в полном объеме – нет. Однако, избежать обмана, максимально снизив его возможность, можно, если знать о подводных камнях долевого строительства. Итак, на что обратить внимание в договоре долевого участия в 2016 году:

 1Название договора. Если застройщик действительно работает по 214-ФЗ, то он должен предложить Вам заключить Договор участия в долевом строительстве (ДДУ). Ни договор участия в инвестиционной деятельности, ни о финансировании строительства и т.п. – 214-ФЗ не регулируются. Только ДДУ позволит Вам в полной мере защитить свои права, т.ч. в случае банкротства застройщика.

2Предмет договора. Предметом ДДУ выступает передача конкретного объекта недвижимости в оговоренный срок и оплата его дольщиком. Если в договоре долевого строительства квартиры речь идет, например, о финансировании строительства, об уступке права требования на жилье после ввода его в эксплуатацию – стоит насторожиться, даже если сам документ указан, как ДДУ. Раздел ДДУ о предмете договора должен содержать все характеристики объекта недвижимости: кадастровый номер участка, где он расположен, строительный адрес, этажность постройки, этаж и предварительный номер квартиры. Не менее важными являются условия о площади готового жилья.

 Отдельного внимания заслуживают положения об окончательных размерах готового объекта. Важными здесь являются условия о доплатах средств дольщиком за дополнительные метры, и возврате средств застройщиком, в случае уменьшении площади построенной квартиры. Так, 214-ФЗ не запрещены договора с условием о пересмотре цены. Учитывая же положения Закона о защите прав потребителей, условия о доплате дольщиком, в отличии от возврата лишних средств застройщиком, являются недопустимыми. Однако, единой практики судов по такому вопросу, к сожалению, нет.

 Наконец, если квартира передается с чистовой отделкой, то в договоре обязательно указывается какие конкретно материалы используются и какие работы проводятся.

3Цена договора, срок и порядок ее уплаты. В договоре должна быть четко установлена цена объекта. Если она прописана не в рублях, а в условных единицах, обязательно указание размера у.е. В ДДУ оговариваются конкретные источники средств и их размер, с которых производится оплата жилья. Это, например, могут быть собственные средства, займ, сертификат и т.д. Перечисление средств застройщику должно происходить после регистрации договора долевого строительства в Росреестре. Так, одной из безопасных схем, применяемых в практике, является внесение собственных средств на аккредитив банка.

 По сути аккредитив – это счет в банке, с которого средства могут быть списаны в 2-х случаях. В первом, средства переводятся застройщику после регистрации долевого участия в долевом строительстве Росреестром. А во втором – могут быть сняты дольщиком, либо в случае отказа в государственной регистрации ДДУ, либо по истечении определенного срока.

4Оплата коммунальных услуг по договору долевого участия. Некоторые застройщики включают в ДДУ условия об оплате коммунальных услуг сразу после ввода дома в эксплуатацию. Нужно знать, что долевое строительство по закону предполагает оплату коммуналки, только после подписания акта приема-передачи готового объекта.

5Регистрация договора долевого строительства в Росреестре. В ДДУ должно быть четко определено какая именно из сторон занимается соответствующими действиями, и кто несет сопутствующие расходы. Отметим, что в большинстве своем, регистрацией долевого участия в долевом строительстве в Росреестре занимаются представители строительной компании. В таком случае, они действуют от имени дольщиков на основании доверенности. Срок регистрации договора долевого участия в Росреестре варьируется от 5 до 18 дней. Если ДДУ – первичный, то законом установлен срок в 18 календарных дней, если последующий – то 5 рабочих дней. Срок регистрации договора долевого участия в Росреестре может быть также увеличен в связи с большим объемом обращений в само учреждение.

6Гарантийный срок на готовый объект. Согласно 214-ФЗ, минимальный гарантийный срок на квартиру составляет – 5 лет, а на технологическое и инженерное оборудование – 3 года. Любая попытка их уменьшить в договоре незаконна.

7Порядок расторжения договора. Стоит обратить особое внимание на наличие условия о выплате неустойки или штрафа за расторжение ДДУ по инициативе дольщика. Стоит знать, что 214-ФЗ такие санкции не предусмотрены. Поэтому подписывая договор с соответствующим условием, вы добровольно берете на себя дополнительный риск финансовых потерь.

8Подписи сторон. Если ДДУ, подписывается от имени строительной компании менеджером, а таких случаев значительно, то его полномочия должны быть удостоверены доверенностью. При этом срок полномочий по такому документу должен быть не истекшим. Чтобы избежать возможных споров, мы настоятельно советуем Вам заручиться заверенной копией такой доверенности.

 Наконец отметим, что сказанное применимо к проверке договоров долевого строительства и в СПб и в общем по РФ.

При заключении договора долевого строительства в Санкт-Петербурге или ином городе, не менее важно обратить внимание на следующее:

1Наличие у организации разрешения на строительство, документов на землю (свидетельство о собственности или договор аренды) и полиса страхования гражданской ответственности застройщика. В силу 214-ФЗ, отсутствие таких документов, при заключении ДДУ – недопустимо. Границы и расположение участка, находящегося в собственности или в аренде у застройщика можно посмотреть на сайте Росреестра в разделе «Публичная кадастровая карта».

2Наличие проектной документации. В силу 214-ФЗ, проектная документация должна быть размещен в СМИ за 14 дней до подписания первого ДДУ. При этом застройщик обязан представить ее любому лицу.

 Вносить изменения в проектную документацию строительная организация без уведомления дольщика не имеет права, потому как это будет являться прямым нарушением Закона о защите прав потребителя.

3Отзывы о строительной организации. Учитывая доступность информации в наше время, было бы неразумно ей пренебрегать. Так, история строительства конкретного объекта, да и самой строительной компании всегда найдет свое отражение в отзывах дольщиков, контрагентов, судебных решениях и административных актах. Все это позволит состарить реальный «портрет» застройщика.

Долевое строительство 2016: грядущие изменения законодательства

Долевое строительство в 2016 году, согласно выдвинутым законодательным инициативам, может претерпеть значительные изменения. Отметим, что в основном с инициативами о внесении поправок, на конец 2015, начало 2016 годов, выступило Правительство РФ. Соответствующие законопроекты были внесены в ГосДуму РФ «08» октября и «15» декабря 2015 г. Предполагается, что принятие поправок позволит сделать ранок таких сделок прозрачнее для конечного потребителя, а значит для нас с вами.

 Итак, в случае одобрения законопроектов, долевое участие изменится в 2016 году следующим образом:

1На официальных сайтах застройщиков должны будут размещаться:

• информация об объектах недвижимости, где застройщик принимал участие в последние 3 года, с указанием сроков ввода зданий в эксплуатацию по документации и по факту;

• аудиторское заключение за последний год;

• проектные декларации (с указанием номера телефона, сайта и электронной почты застройщика, ФИО руководителя, фирменного наименования, которое будет использоваться для рекламы. Также проектные декларации будут содержать сведения о лицах, выполнивших инженерные изыскания, архитектурно-строительное проектирование и о результатах экспертного заключения. С проектной декларацией можно будет ознакомиться в Едином электронном реестре, доступ к которому предлагается сделать свободным и бесплатным.);

• разрешение на строительство;

• заключение экспертизы проектных документов;

• типовая форма ДДУ, используемая застройщиком;

• сведения о лицах, которые прямо или косвенно владеют строительной организацией, которые способны оказывать существенное влияние на принятие ей решений;

• сведения о дебиторской и кредиторской задолженности застройщика.

2С «01» марта 2016 г. предлагается:

• установить на уровне Правительства РФ, типовую форму ДДУ;

• предоставить застройщикам право заключать договора поручительства с одним или несколькими юридическими лицами. Это позволит переложить часть ответственности со строительных компаний на такие общества.

• установить минимальный размер уставного капитала застройщика. Предполагается, что он должен быль не меньше, чем 5% от произведения общей площади всех возводимых объектов и средней стоимости квадратного метра по субъекту, где ведется стройка. Стоит учитывать, что средняя стоимость кв.м. определяется Приказом Минстроя РФ. Так, на VI кварта 2015 г., к примеру, в г. Санкт-Петербурге такой показатель составил 56688 рублей. Это означает, что для строительства только одного 12-тиэтажного дома площадью 12 000 кв.м. уставный капитал застройщика должен быть не менее 34 012 800 рублей. Если же размер собственного уставного капитала ниже такой отметки, то сумма его капитала и капитала его поручителей должна составлять не менее 1 млрд. рублей.

3С «01» июля 2016 г. предлагается вести Единый реестр застройщиков, который будет содержать открытые и общедоступные сведения.

4С «01» января 2017 г. предлагается замораживать средства дольщиков на специальных экскоу-счетах до конца строительства. Застройщик же будет получать средства на условиях проектного финансирования – по 13% годовых. Предполагается, что такая схема безопасней для дольщиков, но то, что она будет дороже – однозначно.

Напомним также, что ранее положения о долевом участии изменились в части банкротства застройщика. Так, деньги граждан с подобной ситуации теперь возвращаются сразу после оплаты труда рабочих.

Резюмируя вышеперечисленное, можно отметить, что изменения долевого строительства в 2016 году в основном направлены на защиту прав граждан – дольщиков. Не менее важным является попытка реализации принципа открытости и прозрачности договорных отношений с застройщиком. Тем не менее, долевое участие изменится в 2016 году в указанном направлении, только в случае принятия перечисленных поправок к закону.

Оформление долевого строительства в СПб

Учитывая значимость приобретения собственного жилья каждым из нас, беспроблемное оформление долевого участия сегодня более, чем потребность. Споры в этой сфере могут возникнуть по различным причинам: нарушаются сроки строительства, сроки сдачи дома в эксплуатацию, исчезают и меняются застройщики, строительство замораживается, дольщикам предлагают внести крупную доплату для завершения строительства, застройщик не предоставляет документы или не выполняет другие обязательства.

Определить все риски, минимизировать возможность наступления негативных последствий самостоятельно, без помощи квалифицированных юристов по долевому строительству непросто.

Работа специалиста Юридической консультации «Советов» может включать в себя консультирование, анализ документов, оценку рисков конкретной сделки, представление интересов клиента при согласовании условий договоров, сопровождение сделок со строящимся жильем, в т.ч. по договорам цессии (уступки права), контроль долевого строительства на каждом из этапов и представительство в судах.

Оформляя договор долевого участия при помощи профессионального посредника, Вы можете рассчитывать на возмещение любых убытков, причиненных действиями застройщика, будь то неустойка, компенсация морального вреда, возмещение расходов на наем квартиры, затрат на ремонтно-строительные работы и т.д.

Мы представляем интересы дольщиков не только в г. Санкт-Петербурге, но и в любом районе Ленинградской области. Подробную информацию об услуге по оформлению долевого строительства в СПб Вы можете узнать, позвонив нам по телефону: (812) 642-54-52.

Разовые услуги